Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Tot het begin van de twintigste eeuw bouwen mensen nagenoeg altijd hun woning zelf of lieten ze dit doen door een gespecialiseerde architect of timmerman. Door de invoering van de woningwet begin 1900 kwam daar verandering in en ontstonden de voorlopers van de huidige woningcorporaties. Na de tweede wereldoorlog was er een groot woningtekort en werd de bouw in grote mate gestandaardiseerd en geïndustrialiseerd. Het aantal particulieren dat zelf een woning liet ontwerpen en bouwen nam in rap tempo af. Door de groeiende welvaart zijn consumenten steeds kritischer geworden en dit is sinds het begin van de eenentwintigste eeuw ook in de woningbouw terug te zien. Het aandeel van nieuwbouwwoningen dat door particulier opdrachtgeverschap tot stand komt zit al ruim 10 jaar in de lift.

Particulier opdrachtgeverschap kent voor de toekomstige woningeigenaar een heel ander proces dan een projectmatige nieuwbouwwoning. Hij is immers al vanaf het eerste idee bij de bouw betrokken. De eerste concrete stap is het vinden van een bouwlocatie. Vervolgens wordt het ontwerp gemaakt, de bouwvergunning aangevraagd en wordt de woning tot slot gebouwd en opgeleverd. De grote keuzevrijheid is voor nagenoeg alle particuliere opdrachtgevers dé reden om voor deze manier van bouwen te kiezen. Het gevolg is dat ze zelf alle keuzes moeten maken en tevens ook drager zijn van alle risico’s.

Keuzevrijheid centraal

De samenleving is snel aan het veranderen. Was Nederland in het verleden een verzorgingsstaat, op dit moment verandert het land snel in een participatiesamenleving. Consumenten zijn veel kritischer geworden en eisen steeds vaker inspraak en zeggenschap. Consumenten hebben middels internet toegang tot informatie uit de hele wereld en menen dan ook vaak op elk gebied een expert te zijn. Tevens individualiseert de samenleving snel.

De genoemde ontwikkelingen, die in andere sectoren al heel gewoon zijn, zullen ook in de woningbouw steeds gebruikelijker worden. Waar een nieuwbouwwoning vroeger turn-key opgeleverd werd, bouwen steeds meer eigenaren het casco tegenwoordig zelf af. En waar een schilder vroeger de vraag beantwoordde of de muur RAL9010 of 9001 moest worden, zo verkoopt hij tegenwoordig zijn producten als unieke beleving speciaal voor jou. Particulier opdrachtgeverschap sluit hier naadloos bij aan. Het stelt mensen in staat zelf hun woonkeuzes te maken. Lang niet iedereen zal in de toekomst zijn eigen woning gaan bouwen. Het gestegen percentage particulier opdrachtgeverschap reflecteert echter wel de brede veranderingen in de maatschappij. Het is zaak om het gehele bouwproces flexibel in te richten en de klant meer maatwerk te bieden. Aan de bouwkolom is het daarom de uitdaging om al in een vroeg stadium verschillende keuzemogelijkheden aan te beiden aan de toekomstige eigenaar.

 

Stappenplan CPO

A. Initiatief nemen;

Een CPO kan op grofweg twee manieren tot stand komen. Het kan zijn dat een groep initiatiefnemers zich meldt bij de gemeente of een woningbouwvereniging. Ook kan het zijn dat de gemeente het initiatief neemt om een gebied in CPO te ontwikkelen en mensen oproept om mee te doen. Zodra bekend is wie wil deelnemen aan het project, kan de organisatie van het CPO opgezet worden.

B. Plannen uitwerken;

Om gezamenlijk beslissingen te kunnen nemen en opdracht te verstrekken aan bijvoorbeeld de architect, organiseert het collectief zich in een stichting of vereniging. De groep zoekt een bouwbegeleider. Vaak zijn hier subsidiemogelijkheden voor. Het is belangrijk heldere afspraken te maken met de gemeente over de (on)mogelijkheden in het bestemmingsplan/ beeldkwaliteitsplan/ stedenbouwkundig ontwerp. De groep denkt na over het uitstappen van leden en het afzetrisico van woningen die niet verkocht worden.

Vaak treedt een woningcorporatie of een andere partij (ontwikkelaar) op als achtervang die de woningen overneemt. Aan het eind van deze fase heeft het collectief zich verenigd, zijn de randvoorwaarden van de gemeente bekend, is er een achtervang geregeld en is er een bouwbegeleider ingehuurd.

C. Collectief & individueel programma van eisen;

Bij sommige plannen is het steden bouwkundige ontwerp al klaar, bij andere plannen moet de groep zelfs het plan nog opstellen. De groep stelt in deze fase haar collectieve ­programma van eisen op: hoeveel en welke typen woningen, de onderlinge ligging, waar te parkeren, gezamenlijke en privé ­buitenruimten, welke ruimte voor individuele wensen? De groep zoekt een architect en/of stedenbouwkundige die deze wensen en eisen vertaalt. Meestal is er één architect voor het hele plan, dat is het meest efficiënt en voordeligst, maar de groep kan ook meerdere architecten opdracht geven, bijvoorbeeld wanneer er meerdere bouwblokken of sterk uiteenlopende woningtypen worden ontwikkeld.

D. Ontwerpen woning;

Om de kwaliteit van het plan als geheel te bevorderen, verdient het aanbeveling om de kavels niet te snel onder de deelnemers te verdelen. Het ligt voor de hand dat ieder wil weten waar zijn of haar woning komt, maar die focus kan leiden tot territoriumgedrag. Als het stedenbouwkundig ontwerp klaar is, de aantallen en typen woningen bekend zijn en er een goede kostenraming of aannemersbegroting ligt, dan kunnen de woningen definitief verdeeld worden. Het risico dat een deelnemer een gekozen kavel of woning later niet blijkt te kunnen betalen, wordt hiermee verkleind. En dat is van belang voor het slagen van het gehele plan. In het plan wordt soms een standaard woning ontworpen die individueel met allerlei, collectief ontworpen, opties uitgebreid kan worden. Dat zijn individuele keuzes, net als de volledige eigen keuzes ‘achter de voordeur’. Die worden in een individueel plan en in de individuele aannemingsovereenkomst uitgewerkt. Budgetbewaking tijdens de ontwerpfase is van belang om te blijven voldoen aan verwachtingen en de financiële mogelijkheden van de deelnemers. Het resultaat van deze fase is een definitief ontwerp waarop een omgevingsvergunning aangevraagd wordt.

E. Vergunning en aanbesteden;

Het collectieve bestek geldt voor het gehele project, per woning worden individuele aanvullingen gemaakt. De groep selecteert met hulp van de bouwbegeleider en soms de architect een aannemer of ontwikkelaar. Dat kan ook al eerder zijn gebeurd wanneer in een bouwteam wordt gewerkt. Wanneer de opdracht gegund is aan een aannemer/ontwikkelaar en de aanneemovereenkomsten zijn getekend kan gestart worden met de bouw. Aan het einde van deze fase zijn de bouwvergunningen verleend en weet iedereen wat zijn/ haar woning kost.

F. De bouw;

De bouw van de woning kan gestart worden. Het is aan te bevelen ook in deze fase de bouwbegeleider of een andere expert het bouwtoezicht te laten uitvoeren. Voor het ­collectief betekent dit dat er diverse bouwvergaderingen en overlegmomenten met aannemer/ontwikkelaar (en soms ook architect) volgen. Aan het einde van deze fase wordt het gehele project opgeleverd.

G. Beheer;

Na oplevering start de beheers fase. Sommige CPO-verenigingen houden na oplevering op te bestaan, anderen veranderen de doelstelling en richten zich op gezamenlijk onderhouden en beheren. Als er een gemeenschappelijke (buiten)ruimte is gemaakt ligt een voortzetting voor de hand. De gemeente kan ook afspraken maken met een CPO-vereniging over onderhoud en beheer van omliggende openbare ruimte. Bij een appartementencomplex zal in ieder geval een Vereniging van Eigenaren (VvE) moeten functioneren.

Fraanje heeft vanaf 1995 al vele CPO woningbouw projecten met succes afgerond. Op de website zijn een aantal projecten te vinden. Ook zijn de winkel en horeca units in Barendrecht via CPO tot stand gekomen. CPO eindig bij Fraanje dus niet bij uitsluitend de woningbouwprojecten.